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地下车库研究专篇(转载自公众号冥卫) - 小小地产人的居酒屋 - 知乎专栏1、基本的成本概念:
地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造价多500元/㎡;地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡(标杆公司数据);地库覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡(标杆公司数据)。
2、基本的设计概念:
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推论一:轴网开间对成本的影响
![](https://picx.zhimg.com/80/3b6e025c1e73101938394fbd36e80946_720w.webp?source=1940ef5c)
及钢筋节省的情况下,单车位成本变化率也达到3.9%。
推论二:普通车位盈亏平衡点(70%销售率)
![](https://picx.zhimg.com/80/b39866b71540d77ec3eb44fdcaf5e330_720w.webp?source=1940ef5c)
,有几个城市车位能赚钱……
普通车位、机械车位盈亏平衡点(70%、100%销售率)
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上图为按照70%、100%的销售率(均按照地下一层地库考虑),普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险,机械车位(投入设备时)售价为普通车位售价的80100/87500=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡,大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。
物业部门对机械车位看法为:机械车位需全天24小时运营;维护困难,成规模的机械车库最少需要2~3个人,车库面积越大所需人员越多;高端汽车一般不容易进入机械车位;车位不紧张的小区机械车位空置率高;机械车位有发生事故的隐患,赔偿难处理。
综上所述一般情况下不推荐使用机械车位,仅在特殊条件(如基地面积狭小,普通车库需三层以上等情况)且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。
推论三:是否设置地下储藏室
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设置地下储藏室的用途及代价为(不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素):
a.作为大空间地下室全部赠送(销售)给1F(或2F)提升溢价;
b.作为小储藏室赠送(销售)给各楼层住户,提升销售速度(溢价);
c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。
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当c确定时,v>a2/c时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利;
当v确定值时,c>a2/v时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利。
推论四:是否缴纳人防异地建设费
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(过于复杂的前置条件、假设及推论,专给入门级小白)
当A-B>0时,缴纳人防异地建设费用合算;当A-B<0时,自建人防合算。经过公式推论(A-B)/S=N/33-n/38+c1+c2+20-d,其中C1+C2约为500。(33和38的单车位面积指标也比较粗放)